Procedura de intabulare a spatilor

In apențta dnei Pamy !

Regulament privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară 

Documentaţiile conţin două părţi distincte care formează un dosar unic, ce include atât partea tehnică necesară recepţiei cadastrale, cât şi actele juridice necesare înscrierii în cartea funciară: 
a) Partea I – pentru recepţie cadastru; 
b) Partea a II-a – pentru înscrierea în cartea funciară. 

Vezi și Cavou în Ghencea de vinzare, construcție frumoasă

(2) După recepţia cadastrală şi înscrierea documentaţiilor în cartea funciară beneficiarului i se va elibera încheierea de carte funciară, extrasul de carte funciară pentru informare şi planul de amplasament şi delimitare. 
(3) Realizarea documentaţiilor necesare înscrierii în cartea funciară a actelor şi/sau faptelor juridice referitoare la imobilele prevăzute la art. 2 alin.(1) literele a), d), e), f), g) şi h) din prezentul regulament presupune parcurgerea următoarelor etape: stabilirea amplasamentului imobilului;a) realizarea lucrării de către persoana autorizată, care presupune documentarea tehnică, execuţia lucrărilor de teren şi birou, elaborarea documentaţiilor; b) depunerea documentaţiilor, cuprinzând transmiterea acestora la oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară (denumit în continuare oficiu teritorial) sau la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară (denumit în continuare birou teritorial) şi efectuarea înregistrării în registrul general de intrare; c) recepţia documentaţiilor, cuprinzând înregistrarea în registrul cadastral, recepţia cadastrală, transmiterea documentaţiei asistentului-registrator; d) înscriere în cartea funciară, care se va face conform reglementărilor în vigoare. 
(4) Întocmirea şi înscrierea documentaţiilor în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice prevăzute la art. 2 alin. (1) literele b) şi c) presupune parcurgerea etapelor prevăzute la 2 alineatul (3), cu precizarea că recepţia documentaţiilor prevăzute la alin.(3) lit. c) se finalizează cu transmiterea acestora persoanei autorizate sau beneficiarului urmând ca înscrierea în cartea funciară a dezlipirii sau alipirii să se efectueze după întocmirea actului autentic.

Varianta cea mai simplă si eficientă

Se prezinta toti la notar, cu documentatia cadastrala de scoatere a spalatoriei din partile indivize comune, si sa incheie actul autentic de vinzare-cumparare .

Se cistiga timp, iar cheltuielile (taxa de timbru, taxa pentru Oficiul de cadastru si onorarul notarial) ar fi similare cu cele pe care le-ar avea de facut daca ar actiona prin instanta (onorarul avocatului, taxa judiciara de timbru si taxa datorata Oficiului de cadastru).

Fara notificari, fara termene de judecata, fara sa mai astepti scurgerea termenului pentru calea de atac, fara investire cu formula executorie... Practica a aratat ca se poate!

Procedura de a mai cumpara un spatiu care face parte din proprietatea comuna . 

Este vorba de un uscator aflat la etajul al 2-lea al unui condominiu tip bloc de locuinte. 

Pasii urmati sunt urmatorii :

1. acordul scris al tuturor locatarilor din imobil ca sunt de acord sa renunte la dreptul lor asupra uscatorului de la etajul II ; acest acord a fost vizat de Asociatia de proprietari si autentificat la notar

2. evaluarea spatiului in cauza de un evaluator autorizat

3. incheirea unui aditional intre viitorul cumparator si vanzatorul initial al imobilului in care se stipuleaza marirea spatiului locativ ;

4. prezentarea tuturor actelor sus mentionate la Oficiul de Cadastru pt intocmirea Cartii Funciare

Mai trebuia intocmit un act aditional si la fiecare contract al locatarilor care au cedat parte din cota indiviza .

Cu aceasta procedura s-a putut mariri suprafata initiala a unui apartament, prin includerea unui uscator de pe palier...



Etapele de cumparare a unei spalatorii / uscatorii de bloc
1. Incheierea cu vecinii de scara a unui antecontract de vanzare cumparare

2. Somarea lor pe calea executorului judecatoresc pentru incheierea contractului propriu-zis

3. Redactarea actiunii

4. Efectuarea expertizei

5. Introducerea actiunii

6. Inscrierea in cartea funciara




I. Incheierea promisiunii de vanzare cumparare

Acest contract va reprezenta baza chemarii in judecata. Este de preferat aceasta varianta pentru ca pe aceasta cale se rezolva toate celelalte probleme legate de iesirea din indiviziune, dezmembrarea proprietatii, intabulare etc.

Intre vecini va trebui sa existe urmatoarea intelegere: se semneaza antecontractul dupa care promitentii vanzatori se comporta ca si cum ar refuza executarea lui. Promitentul cumparator ii cheama in judecata si cere obligarea lor la incheierea contractului propriu-zis.

Acest contract va contine:

1. Identificarea partilor:

- toti vecinii din scara blocului careia ii apartine uscatoria, cu numele complet, adresa, serie si numar de buletin (eventual alte date de identificare) in calitate de promitenti vanzatori. Atentie! daca persoanele in cauza sunt casatorite, este necesar angajamentul ambilor soti!

- desemnarea unui reprezentant din partea promitentilor vanzatori care sa asigure indeplinirea obligatiilor asumate (rolul lui va fi evidentiat in sectiunea dedicata somarii pe calea executorului judecatoresc)

- persoana care doreste sa cumpere spatiul, in calitate de promitent cumparator

2. Obiectul contractului:

- promisiunea de a vinde si respectiv de a cumpara spatiul prin act autentic (incheiat la notar), la o data ulterioara. De exemplu, la 15 zile calendaristice dupa incheierea antecontractului

3. Pretul:

- in mod obligatoriu, se va stabili un pret care va fi platit la data incheierii antecontractului si acest fapt va fi consemnat in cuprinsul inscrisului.

4. Alte clauze:

- asumarea de catre promitentii cumparatori a obligatiei de a incheia contractul de vanzare cumparare in forma autentica la data stabilita si efectuarea tuturor demersurilor necesare intabularii.

- desemnarea reprezentantului care va primi eventulele notificari adresate promitentilor vanzatori

- mentiunea numarului de exemplare in care a fost redactat actul (cel putin unul pentru promitentul cumparator si unul pentru reprezentantul promitentilor vanzatori)

- data si locul incheierii cotractului.


II. Somarea pe calea executorului judecatoresc

Conform intelegerii, vecinii vor lasa sa treaca termenul stabilit in antecontract fara a incheia actul notarial la care s-au obligat.

In aceste conditii, cumparatorul le va trimite o somatie prin executorul judecatoresc prin care ii va convoca la un birou notarial oarecare pentru perfectarea vanzarii. In caz contrar, ei vor fi pusi in intarziere.

Notificarea va fi adresata reprezentantului ales de catre vecini si va contine

1. Numele celui care face notificarea (cel care doreste sa cumpere)

2. Numele tuturor vecinilor implicati (a tuturor celor care au semnat antecontractul in calitate de promitenti vanzatori)

3. Data si ora la care sa se prezinte la biroul notarial, precum si numele notarului si adresa exacta

4. Mentiunea ca in cazul in care nu se vor prezenta, sunt pusi in intarziere.

Evident, vecinii nu vor reactiona in niciun fel la aceasta notificare.



III. Redactarea actiunii

Urmeaza redactarea actiunii care va fi depusa ulterior la instanta de judecata. Va sfatuiesc sa solicitati ajutorul unui avocat cel putin pentru aceasta etapa.

Intre petitele actiunii trebuie sa se regaseasca:

1. Dezmembrarea din corpul de proprietate a spatiilor avand destinatia uscatorie / spalatorie.

2. Instanta trebuie sa constate ca aceste spatii nu fac obiectul coproprietatii perpetue si fortate iar ca atare ele pot fi instrainate independent.

2. Constatarea partajului voluntar intervenit intre TOTI locatarii blocului referitor la uscatorii prin care fiecarei scari de bloc ii revine un asemenea spatiu.

3. Intabularea dreptului de proprietate asupra uscatoriilor in favoarea locatarilor din scarile respective cu titlu de partaj voluntar.

4. Obligarea semnatarilor antecontractului la incheierea actului autentic sau, in caz de refuz, hotararea sa tina loc de act autentic

5. Sa dispuna intabularea dreptului de proprietate in favoarea reclamantului, cu titlu de cumparare

6. Sa oblige la plata cheltuielilor de judecata pe paratii care se opun actiunii.



In principiu, trebuie chemati in judecata TOTI locatarii blocului.

Actiunea urmeaza a fi inaintata judecatoriei abia dupa finalizarea raportului de expertiza.




Vor trebui anexate actiunii:

- Antecontract de vanzare cumparare

- notificare

- extras c.f. al imobilului

- raport de expertiza cadastrala




IV. Expertiza cadastrala

Atentie! Pentru aceasta expertiza, trebuie sa va adresati unui EXPERT JUDICIAR.

Odata formulata actiunea, expertul, in baza ei va intocmi un raport de expertiza cadastrala. Este bine sa apelati la expert inainte de inregistrarea actiunii deoarece economisiti timp. Expertul va identifica spatiul care face obiectul litigiului, va intocmi documentatia necesara inscrierilor, a dezmembrarilor etc. precum si un tabel cu fazele inscrierilor succesive in c.f.

Acest raport trebuie anexat actiunii.




V. Introducerea actiunii

Actiunea, impreuna cu toate anexele enumerate mai sus, trebuie depusa la Judecatoria pe raza careia se afla spatiul pe care deroti sa-l cimparati.

Paratii nu e nevoie sa se prezinte in instanta, si mai ales NU TREBUIE SA SE OPUNA ACTIUNII. Cel mai bine ar fi ca ei sa nu fie prezenti in sala de judecata...

VI. Inscrierea in Cartea Funciara

Dupa ce instanta se pronunta, trebuie sa asteptati pana cand vi se comunica prin posta hotararea. Mai apoi trebuie sa asteptati ca aceasta sa ramana definitiva (15 zile de la data comunicarii) dupa care trebuie sa o investiti cu titlu executoriu (tot la Judecatorie).

Ultimul pas este sa va prezentati la Biroul Teritorial de Cadastru si Publicitate Imobiliara cu actele si sa cereti efectuarea inscrierilor.


Sursa - http://www.avocatnet.ro/

Butoiul cu pulbere

Butoiul cu pulbere care ar putea exploda in piata apartamentelor 

Cresterea economica a Romaniei si suplimentarea fondurilor pentru programul "Prima Casa" in 2014 readuc speranta pe piata imobiliara la inceput de an. Analistii ii tempereaza totusi pe cei mai optimisti, avertizand ca nu va exista un boom imobiliar, ci doar o "dezmortire" usoara a pietei.

Romanii ar trebui sa isi cumpere o locuinte atunci cand si-o permit, cand au o vizibilitate asupra venitului lor in urmatorii ani si cand costul unui credit nu reprezinta o suma exorbitanta in raport cu venitul lor. 

Vezi și Cavou în Ghencea de vinzare, construcție frumoasă

Factorii generali au aratat ca ultimii doi ani au fost mai favorabili achizitiei unei locuinte: ritmul de scadere a preturilor a incetinit puternic, aratand semne de stabilizare si incadrandu-se intr-un procent de negociere.

"Piata imobiliara va avea o anumita crestere in 2014. Exista o revenire a acestei piete inca din 2013 care s-a bazat in special pe scaderea preturilor la achizitie si la inchiriere... Parera mea este insa ca bancile se vor orienta mai mult spre creditele de consum, pentru ca deja sunt foarte aglomerate cu creditele imobiliare. Creditele de consum sunt mult mai usor de manipulat si de manevrat la nivelul bancilor", a declarat pentru Business24, analistul economic Mircea Cosea.

Inca din 2013 asistam la o revenire a pietei imobiliare, bazata in special pe scaderea preturilor locuintelor, atat pe piata vanzarilor, cat si pe piata inchirierilor.

"Scoaterea pe piata a acestor proprietati este o chestiune de timp. In cazul unei inflatii de astfel de proprietati, mai ieftine, intreaga piata rezidentiala poate fi trasa in jos. Nu in ultimul rand, anul 2014 este un an electoral, ceea ce poate rezerva suficiente surprize", a spus Daniel Crainic intr-un interviu acordat Ziare.com.

Cum estimati ca vor evolua preturile locuintelor in 2014?

As raspunde la aceasta intrebare prin prisma evolutiei preturilor in acest an, cand, dupa doi ani relativi calmi (2011 si 2012), am asistat la scaderi de preturi destul de mari in toata tara.

Anul se incheie cu un nivel mediu al preturilor apartamentelor situat in jurul valorii de 900 de euro/mp, valoare cu aproape 10% mai mica decat cea de la inceputul anului. Fata de inceputul crizei, preturile apartamentelor sunt in prezent cu 56% mai mici.

Practic, cu suma cu care putea fi cumparata o garsoniera in 2008, acum poate fi achizitionat un apartament cu trei camere, lucru valabil in majoritatea oraselor din tara.

In aceste conditii, ne asteptam la un an 2014 in care preturile apartamentelor vor scadea, dar nu foarte mult, ele fiind deja jos comparativ cu perioada de varf.

Totusi, pe piata rezidentiala romaneasca asistam la o anomalie daca e sa ne comparam cu tarile occidentale, la noi, preturile pe rezidentialul nou si vechi sunt inca destul de apropiate.

Cum vor evolua costurile asociate cumpararii unei case?

Chiar daca e posibil sa oscileze, aceste costuri vor ramane, cel mai probabil, in parametri normali comparand cu pretul proprietatii. Comisionul agentiilor nu poate creste, iar costurile notariale, cele cu evaluarea unei proprietati, obtinerea certificatului energetic sau comisioanele bancare nu pot creste nici ele semnificativ in raport cu costul total de achizitie.

Anticipati alte modificari care afecteaza cumpararea unui apartament - cum a fost anul acesta introducerea obligativitii certificatelor energetice, de exemplu?

Cu siguranta bancile au un cuvant important de spus daca ne uitam la portofoliul in crestere a locuintelor executate silit. Scoaterea pe piata a acestor proprietati este o chestiune de timp. In cazul unei inflatii de astfel de proprietati, mai ieftine, intreaga piata rezidentiala poate fi trasa in jos.

Nu in ultimul rand, anul 2014 este un an electoral, ceea ce poate rezerva suficiente surprize.

Este indicat ca romanii sa-si cumpere o locuinta in 2014?

Romanii ar trebui sa isi cumpere o locuinte atunci cand si-o permit, cand au o vizibilitate asupra venitului lor in urmatorii ani si cand costul unui credit nu reprezinta o suma exorbitanta in raport cu venitul lor.